瑕疵担保責任とは「かしたんぽせきにん」を読み、瑕疵とはキズや欠点のことを指します。2020年に改正民法が適用されたため「瑕疵」という文言に代わって「契約不適合」と呼ばれていますが、改正民法が適用される前に契約された取引に関しては瑕疵担保責任が適用されます。今回はこの瑕疵担保責任についての注意点を解説します。
瑕疵担保責任とは
不動産における瑕疵担保責任とは、土地や建物などといった物件に欠陥や不具合があった場合に売り手側が責任を負うことをいいます。
なお、売却後であってもその責任は継続するので、不動産売買に際して売り手側が注意すべきポイントでもあります。
瑕疵担保責任を問われるとどうなる？
物件の売却後に瑕疵が発見され、契約内容と異なることが判明した場合、内容によっては主に4つのペナルティが課せられることになります。
補修費用の請求
建物に何かしらの不具合があり、それを買い主に伝えていない場合は修繕費用が請求される可能性があります。
購入代金の一部の減額請求
修繕不可能な欠陥が建物にあった場合、あるいは期限内までに修繕しなかった場合などに購入代金の一部の減額請求される場合があります。
改正民法が適用されてからより厳しくなった部分なので、気を付けてチェックしましょう。
契約解除
補修費用の請求や購入代金の一部の減額請求を行ったにもかかわらず、売り手側がそれに応じない場合、買い主は売買の契約を解除できます。
事前勧告がありますが、明らかに達成できないと判断された場合、無勧告での契約解除という形をとることもあります。
損害賠償金の請求
契約解除の後に、それまでに買い手側が支払っていた登記費用や引っ越し費用などといった諸経費が請求されるのが、損賠賠償金請求です。
不動産売却において瑕疵とみなされるもの
不動産の売却時に瑕疵とみなされるものは主に4種類あります。
これらに該当する欠陥がある場合、不動産会社と買い手側に正直に申告しないと責任を問われてペナルティを課せられることがあります。
物理的瑕疵
不動産そのものの重大な欠陥や破損のことです。土地に対する「土地の物理的瑕疵」と建物に対する「建物の物理的瑕疵」の2種類に分類されます。
土地の物理的瑕疵には、地盤沈下や地盤の軟弱化、土壌汚染や地下埋没物などが、建物の物理的瑕疵には雨漏りや壁のひび割れ、シロアリの被害、建物の傾斜などが相当します。リフォームや建て替えなどで解決することが可能です。
法律的瑕疵
売却する不動産が検知器基準法や都市計画法に反していて、自由な使用が制限されている場合を指します。
自治体による条例の制限をうけることもあります。素人では判断が難しいので、必ず専門家に確認しておきましょう。
心理的瑕疵
不動産を使用するうえで心理的や精神的に問題になる可能性がある、事件・事故・火災・自殺などが起きた物件のことを指します。
いわゆる「事故物件」と呼ばれるものであり、隠して売却すると後ほど賠償請求される可能性もあります。
自然死は含まれませんが、特殊清掃が必要になるほどの孤独死の場合は心理的瑕疵に含まれます。
売り手や買い主により許容範囲が異なるため、どこまでを瑕疵ととらえるかが難しいものですが、基準になるのは「通常一般人の感じ方」になります。
明確なガイドラインはありませんが、先述の理由により住み心地のよさを欠いていて、居住物件として適さないと判断されるものがこの心理的瑕疵に相当します。
環境的瑕疵
不動産自体に欠陥はなくても、周辺環境に「嫌悪施設」、具体的には反社会的組織の事務所や墓地、高圧線、下水処理場などがある物件が相当します。
居住用の不動産購入の場合、環境は特に重要視されるので、売却価格への影響も大きくなります。
瑕疵担保責任を避けるためのポイント
瑕疵トラブルに関する責任は売り手側にあります。
そのため、これらのトラブルを防ぐためにはまず、住宅の品質確保促進等に関する法律である、「住宅品質確保促進法」に従いましょう。この法律は「品確法」などとも呼ばれています。
新築の場合、建築の施工業者は住宅の柱などの構造上重要な部分などに瑕疵が見つかった場合、引き渡し後10年以内であれば売り主または施工会社などが無償で補修しなければならない制度です。
不動産に買主が現れて契約が成立すると、売り手側はその品質を保証する立場になります。買い手側はこの保険に加入することで補償を受けることが可能です。
そして売り手側は万が一のトラブルに備え、個人間売買用の既存住宅保険に加入するとよいでしょう。
また、売却物件の状態を事前に第三者の目で評価してもらう「ホームインスペクション」つまり「住宅診断」を行うこと、売買契約書の作成時には必ず瑕疵トラブルをカバーする内容にすることなどが重要です。
まとめ
売り主の責任が瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、売り主の責任は今までよりも大きくなりました。瑕疵トラブルに関する責任は売り手側にあるため、売却する不動産には瑕疵がないのが一番です。トラブルを減らしスムーズに売買するために一番重要なことは、契約の内容を明確にすること、設備の現状や不具合について記載された付帯設備票、設備以外の問題点を記載する告知書を入念に作成すること、そして予想外のトラブルなどに備えて瑕疵担保保険を付与しておくことです。そして売却理由と不動産の歌詞を正直に申告し、スムーズでトラブルのない売買を心がけましょう。
