離婚をきっかけに不動産を売却するケースは少なくありませんが、感情や手続きが複雑に絡むため、冷静な判断が求められます。売るタイミングは離婚前がいいのか、それとも離婚後がベストなのか、不動産の名義やローンの状況なども大きく関わってきます。そこで本記事では、離婚時の不動産売却にまつわるポイントや注意点をご紹介します。
離婚で家を売るときに知っておきたい基本
離婚にともない、住んでいた家をどうするか悩む方は多いです。とくに、住宅ローンが残っている場合や名義の問題があると、話し合いが難航することもあります。以下では、売却時の基本を見ていきましょう。
家を売ることで整理しやすくなるお金の問題
離婚にともない、家を売る選択をする方は多いです。家を売って現金にすれば、住宅ローンの返済や財産を分ける手続きがしやすくなります。財産分与とは、結婚中に2人で築いた財産を公平に分けることをいいます。
家を売ることでお互いの負担を減らし、スムーズに離婚後の生活に移るための準備ができるのです。
家の名義や購入時期によって分け方が変わる
結婚前に購入した家であっても、結婚後に2人でローンを支払っていた場合、その支払った分は2人の共有財産と見なされます。このような財産は離婚時に分け合う対象になります。
一方、結婚前に完全に払い終えていた家や、親からもらった家などは「特有財産」とされ、分ける必要はありません。また、ローンが残っていて家を売っても返済が終わらない場合、その家は財産分与の対象にならないことがあります。
離婚前？それとも後？家を売るベストなタイミングとは
離婚にともなって家を売ることを考える際、悩ましいのが「いつ売るのがいいのか」というタイミングです。以下では、それぞれのタイミングのメリットと注意点を解説します。
離婚前に家を売るときは税金の注意が必要
家を離婚前に売ってお金を分け合う場合、売却益を名義を持たない側が受け取ると「贈与」とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。
たとえば、夫名義の家を売って、妻がその一部をもらった場合、それが課税対象になることがあります。状況によってはやむを得ず離婚前に売ることもありますが、その際は税金が発生することを理解したうえで判断することが大切です。
離婚後に家を売ると落ち着いて動きやすい
離婚後に家を売るメリットは、気持ちの整理がついた状態で売却活動に集中できることです。名義変更や生活の準備など、離婚に関する手続きを終えてから売ることで、精神的にも余裕が生まれます。子どもの進学に合わせたいなど、計画的に進めやすい点も利点です。
ただし、売るまでに時間がかかると、その年の固定資産税が自分にかかるなどのデメリットもあります。また、売却までに元パートナーとやりとりが必要な場面もあり、人によってはそれが負担になることもあるでしょう。
離婚後に家を売るときに気をつけたい3つのポイント
離婚をきっかけに家を売る場合、手続きやルールをしっかり確認しておかないと、思わぬトラブルにつながることがあります。とくに、住宅ローンの残高や家の名義、財産分与の期限などは大切なチェックポイントです。
以下では、離婚後に家を売却する際に気をつけたい主な注意点をご紹介します。
まずは住宅ローンが残っているかどうかを確認する
家を売るときに一番最初に確認したいのが、住宅ローンの残りです。ローンが残っている場合、売ったお金で完済できる「アンダーローン」か、まだ借金が残る「オーバーローン」かによって、売り方や対応が変わります。
オーバーローンだと、売った後にローンを支払う必要があり、売却が難しくなることもあります。事前に金融機関や不動産会社に相談し、無理のない計画を立てて進めることが大切です。
家の名義人を確認してから売却の話を進める
家を売るには、その家の名義人の同意が必要です。夫婦どちらかの単独名義であれば、その人だけが売却の決定権をもっています。共有名義になっている場合は、2人の合意がないと売却できません。
名義が共有でも、自分の持ち分だけを売ることはできますが、買い手が見つかりにくいこともあります。離婚後はとくに話し合いが難しくなることもあるので、名義の確認と早めの協議が大切です。状況によっては、弁護士に相談しましょう。
財産分与の請求は離婚後2年以内が期限
離婚時に財産分与の話がまとまらなかったとしても、離婚後2年以内であれば、家庭裁判所に申し立てて財産分与を請求することができます。ただし、この2年を過ぎると、財産が残っていても請求できなくなるため注意が必要です。
話し合いが難しい場合や相手と連絡が取れない場合は、早めに家庭裁判所へ調停を申し立てましょう。申し立てをすれば、2年を過ぎても調停や審理が続いている限り、財産分与は可能です。
まとめ
離婚で家を売ることは、感情的にも手続き的にも大きな負担をともないますが、正しい知識をもって進めれば、後悔の少ない選択ができます。売却のタイミングや家の名義、住宅ローンの状況、財産分与の期限など、確認すべきポイントは多くあります。焦らず冷静に判断し、必要に応じて専門家に相談することで、スムーズに次のステップへ進むことができるでしょう。家の売却は新たな生活への第一歩でもあります。
